Définition : qu’est-ce qu’une déclaration préalable de travaux ?

La déclaration préalable de travaux est un dossier administratif qui permet au service urbanisme de votre commune de vérifier que votre projet respecte les règles du plan local d’urbanisme (PLU) en vigueur. Elle est généralement exigée pour les travaux de faible envergure, comme le ravalement d’une façade, le remplacement d’une fenêtre ou la construction d’une extension de petite surface.

Malgré les apparences, il ne s’agit pas d’une simple formalité, ni d’un simple formulaire cerfa à remplir ! En effet, son appellation laisse penser qu’il s’agit juste d’un document déclaratif, mais ce n’est pas du tout le cas. Il s’agit d’une véritable autorisation d’urbanisme, que la mairie peut refuser, au même titre que le permis de construire. C’est un véritable dossier complexe qui demande beaucoup de connaissances et de temps pour bien élaborer l’ensemble des pièces demandées.

Il est généralement conseillé de se faire accompagner par un professionnel pour être sûr que votre projet de construction voit le jour rapidement. Nos experts s’occupent de tout (conception des plans, dépôt de la demande, échanges avec la mairie) !

Quand est-ce qu’une déclaration préalable est obligatoire ?

Obtenir une déclaration préalable de travaux est obligatoire lorsque vous avez un projet venant modifier l’aspect extérieur de votre habitation, ou lorsque vous envisagez de construire un agrandissement dont la surface de plancher ou l’emprise au sol dépasse un certain nombre de mètres carrés. Il est très important de bien calculer les surfaces actuelles de votre habitation et celles du projet avant de déposer votre dossier. En effet, ces surfaces déterminent si vos travaux seront soumis à permis de construire ou non. Elles vous permettent aussi de savoir si le recours à un architecte est requis pour votre projet.

La déclaration préalable est obligatoire pour les projets suivants :

• L’agrandissement, l’extension, la surélévation ou l’aménagement de combles avec création de surface de plancher ou d’emprise au sol inférieure ou égale à 40 m2. Ce seuil est ramené à 20 m2 si votre parcelle n’est pas dans la zone urbaine du PLU.
• La construction ou l’aménagement de bâtiments annexes à votre habitation principale, avec création de surface de plancher ou d’emprise au sol inférieure à 20 m2. Les carports, abris de jardin, dépendances, garages de moins de 20 m2 sont donc concernés.
• La construction d’un mur dont la hauteur mesurée à partir du niveau du terrain naturel est supérieure ou égale à 2 mètres.
• L’installation de clôtures et de portails.
• La modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment, de type rénovation de façade, de toiture, changement de menuiseries.
• La construction d’une piscine dont le bassin a une superficie inférieure à 100 m2.
• Le changement de destination d’un local sans modification de son aspect extérieur ni de ses structures porteuses.
• Une division parcellaire.

Si votre projet comprend des démolitions, vous pouvez déposer une demande de permis de démolir en parallèle.

Si votre projet de division prévoit la création de voies ou d’aménagements propres au lotissement, alors vous devrez déposer une demande de permis d’aménager.

Et si vous dépassez les seuils de surface fixés par le code de l’urbanisme ? Alors vous devrez faire une demande de permis de construire. C’est en effet le cas si la surface de plancher ou d’emprise au sol de votre projet est supérieure à 20 m2 pour les annexes et abris de jardin, 40 m2 pour les extensions (20 m2 si la zone n’est pas une zone urbaine).

Le permis de construire est un dossier administratif très proche de la déclaration préalable. Il concerne toutefois les plus gros projets, comme un agrandissement important, la construction d’une maison individuelle ou d’un immeuble. La liste des pièces à joindre au dossier est donc plus conséquente, et le délai d’instruction est plus long.

Nous vous conseillons vivement de vous rapprocher des services d’urbanisme de votre ville pour connaître les démarches à effectuer. Ils vous communiqueront le PLU ou le plan d’occupation des sols (POS) et les réglementations en vigueur. Vous devez absolument prendre connaissance de ces documents avant de déposer votre demande, afin d’éviter les désillusions !

Vous ne savez pas comment interpréter les règles du PLU en vigueur dans votre ville ? N’hésitez pas à contacter nos experts en urbanisme pour toute question relative à votre projet.

Attention ! Si après travaux la surface de plancher ou d’emprise au sol totale de votre maison est supérieure à 150 m2, le recours à un architecte est obligatoire et l’autorisation d’urbanisme à demander sera un permis de construire .

Peut-on construire sans déclaration préalable ?

Il est possible de réaliser des travaux sans avoir besoin de déposer une déclaration préalable. C’est le cas si vous construisez un abri de jardin de moins de 5 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol. Au-delà de cette surface, une autorisation d’urbanisme est obligatoire.

Si vous décidez de réaliser vos travaux sans obtenir d’autorisation d’urbanisme au préalable alors qu’elle est obligatoire, ce n’est pas sans risques ! Cela représente une infraction au code de l’urbanisme. Si un agent de l’État ou un agent de police constate votre infraction, il peut vous adresser un procès-verbal transmis au procureur de la République. Il peut alors décider de :

• l’arrêt immédiat des travaux
• la démolition totale de vos constructions
• la mise en conformité de vos constructions (article L.480-14 du code de l’urbanisme)

Sachez que l’infraction peut être constatée jusqu’à 10 ans après la réalisation de vos travaux. Vous encourez également une amende allant de 1200€ à 6000€ du mètre carré, selon les dispositions de l’article L.480-4 du code de l’urbanisme. La loi ne rigole pas, on vous conseille de toujours déclarer vos travaux !

Si vous avez réalisé des travaux sans autorisation et que vous souhaitez les régulariser, il est tout à fait possible de solliciter la mairie et de demander une déclaration préalable de travaux a posteriori. L’administration se montre en effet compréhensive et vous reconnaît un droit à l’erreur. Le dossier à déposer reste le même, vous indiquerez cependant dans le formulaire CERFA qu’il s’agit d’une régularisation.

Attention, le fait que vos travaux soient déjà réalisés n’entrent pas en ligne de compte dans la décision finale du service instructeur. La conformité des travaux par rapport au règlement du PLU sera étudiée et s’ils ne sont pas conformes, votre demande sera refusée.

Le recours à un architecte est-il nécessaire ?

Le recours à un architecte n’est pas obligatoire pour demander une déclaration préalable de travaux. Vous pouvez tout à fait agrandir votre habitation sans architecte. Sauf bien sûr si après travaux la surface de plancher ou d’emprise au sol totale de votre maison est supérieure à 150 m2. Là c’est la loi, vous devrez faire appel à un architecte.

Quel est le prix d’une déclaration préalable de travaux ?

À la base, la déclaration préalable de travaux est totalement gratuite en France. Cependant, la constitution d’un dossier étant souvent complexe, il est commun de faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans votre démarche.

Un architecte demande généralement un pourcentage sur le montant des travaux réalisés. Le prix dépendra alors du projet entrepris… et de l’architecte en question.

Alors que la surface de plancher et l’emprise au sol permettent au service urbanisme de définir le type d’autorisation que vous devez déposer, la surface taxable est utilisée afin de déterminer le montant des différentes taxes auxquelles vous pouvez être assujettis (taxe foncière, taxe d’aménagement…). Il est donc essentiel que les surfaces indiquées dans le formulaire de déclaration soient parfaitement fiables. Elle correspond à la somme des surfaces closes et couvertes qui se situent sous une hauteur de 1,80 mètre. Elle est calculée à partir du nu intérieur des murs.

Ainsi, entrent dans le calcul de la surface taxable :

• Tous les types de bâtiments, y compris les combles, caves, celliers à la condition qu’ils dépassent 1,80 mètre de hauteur sous plafond.
• Les annexes (comme un abri de jardin ou une dépendance).

On déduit de ces surfaces :

• Les épaisseurs des murs qui donnent sur l’extérieur.
• Les trémies des escaliers et des ascenseurs.

Un bâtiment non clos ou non couvert ne constitue donc pas de la surface taxable. Il peut s’agir d’une terrasse ou d’une pergola par exemple. Parfois, certains aménagements non comptabilisés dans la surface taxable, peuvent être soumises à des taxes de façon forfaitaire. Par exemple : une place de stationnement, une installation de panneaux solaires, etc. Pour vous aider à calculer facilement votre surface taxable, le ministère a mis en place une fiche d’aide au calcul.

Projet compliqué ? Voici comment le faire accepter par votre mairie

La taxe d’aménagement s’applique pour les projets de construction ou d’agrandissement qui nécessitent un permis de construire ou une déclaration de travaux. Elle est composée de 3 parts (communale, départementale et régionale). Le poids de chaque part est décidé par délibération locale : par le conseil municipal, le conseil départemental et le conseil régional (pour l’Île-de-France).

La part communale ou intercommunale est décidée :

• Automatiquement pour les communes régies par un plan local d’urbanisme (PLU), un plan d’occupation des sols (POS) et pour les communautés urbaines.
• De façon facultative et par délibération du conseil municipal dans les autres communes.

La taxe foncière fait partie des impôts locaux perçus par les collectivités territoriales. Tous les propriétaires d’un bien immobilier sont concernés (logement, local d’activité, terrain). Même si vous n’occupez pas votre bien — s’il est en location par exemple — vous êtes tout de même redevable de la taxe foncière.

Comment faire un dossier de déclaration préalable de travaux ?

Avant de constituer votre demande, il est impératif de se référer au PLU de votre commune pour localiser votre parcelle et avoir accès aux différentes exigences et réglementations qui s’y rattachent. Vérifiez si vous êtes ou non dans un secteur protégé ou à proximité d’un ou plusieurs monuments historiques. Si c’est le cas, vous aurez besoin de l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). Vous pouvez également demander en mairie un certificat d’urbanisme pour connaître vos droits à construire.

Ensuite, vous devez remplir l’un des trois formulaires cerfas régulièrement mis à jour et téléchargeables sur le site Internet du service public : le formulaire cerfa n°13703*08 (pour les maisons individuelles), le formulaire cerfa n°13404*08 (pour les autres types de constructions ou aménagements), ou le formulaire cerfa n°13702 *07 (pour les lotissements et divisions parcellaires).

Le dossier ne s’arrête pas là. Vous devez rassembler 8 documents obligatoires (plans, documents graphiques, notice descriptive et photographies). Voici la liste exacte :

• DP1 : un plan de situation du terrain. Il permet de connaître la situation du terrain sur la commune et de localiser la zone dans laquelle il est situé pour identifier les règles d’urbanisme applicables.
• DP2 : un plan de masse de la construction à édifier ou à modifier. Ce plan présente le projet dans sa totalité, vue de dessus. Il fait apparaître les bâtiments existants sur le terrain, ceux à édifier avec leurs dimensions et leurs implantations, l’emplacement prévu pour le raccordement aux réseaux, les arbres existants et ceux qui seront supprimés.
• DP3 : un plan de coupe du terrain et de la construction. Ce plan fait apparaître le profil du terrain avant et après les travaux. Il indique le volume extérieur des constructions et leurs implantations par rapport au profil du terrain.
• DP4 : un plan des façades et des toitures. Ces plans permettent d’apprécier l’aspect extérieur de la construction existante et du projet, ainsi que les hauteurs.
• DP5 : une représentation de l’aspect extérieur. Cette représentation de la construction permet d’apprécier les modifications projetées.
• DP6 : un document graphique 3D. Ce document est une modélisation en 3D du projet inséré dans son environnement. Il permet à l’administration d’avoir une vision précise du projet visible depuis l’espace public.
• DP7 : une photographie situant le terrain dans l’environnement proche. Cette photographie permet de montrer les constructions à proximité immédiate.
• DP8 : une photographie situant le terrain dans l’environnement lointain. Cette photographie permet de montrer l’environnement du projet, la rue et les constructions avoisinantes.

D’autres pièces peuvent venir s’ajouter à votre dossier suivant les caractéristiques et la localisation de votre projet.

Où déposer le dossier ?

Votre dossier complété, il vous reste une dernière démarche à effectuer : le dépôt de votre déclaration préalable de travaux. Depuis le 1er janvier 2022, plusieurs options s’offrent à vous :

• L’envoi par courrier recommandé avec accusé de réception
• Le dépôt du dossier directement en mairie
• La transmission de votre demande d’autorisation d’urbanisme par voie dématérialisée.
• Confier le dépôt de votre dossier et le suivi de votre projet

En format papier, vous devez déposer 4 exemplaires au minimum, afin de permettre la consultation de services annexes associés à l’instruction de votre demande.

La mairie affecte alors un numéro d’enregistrement à votre dossier et vous délivrera un récépissé.

Qui délivre les déclarations préalables de travaux ?

Une fois déposé, votre dossier va être minutieusement examiné par un instructeur compétent qui fera le lien avec les réglementations de votre commune et la faisabilité urbanistique du projet. L’autorité compétente qui aura le dernier mot sur la validation de votre projet est le maire de votre ville.

Quel est le délai pour obtenir une déclaration de travaux ?

Le délai d’instruction d’une déclaration de travaux est de 1 à 2 mois suivant le projet et sa localisation. Dans les 15 jours suivants le dépôt de votre dossier, un avis précisant les caractéristiques de votre projet est affiché en mairie. Si après le temps réglementaire d’instruction vous n’avez pas de nouvelle du service instructeur vous pouvez considérer ça comme un accord tacite. Cependant, on vous conseille de demander confirmation avant de démarrer les travaux !

Combien de temps est-elle valide ?

La durée de validité d’une déclaration préalable de travaux est de 3 ans, renouvelable deux fois 1 an, sur demande. Par conséquent, la durée maximale de validité d’une déclaration de travaux est de 5 ans.

Comment afficher sa déclaration préalable ?

L’affichage de la déclaration préalable sur le terrain est l’aboutissement de la procédure. Cela signifie que votre projet est dans la légalité et que vous pourrez prochainement commencer vos travaux ! Selon les réglementations, vous devez placer votre panneau réglementaire, d’une dimension minimale de 80 cm par 120 cm, devant votre habitation et visible depuis la voie publique. L’autorisation d’urbanisme fournie par la mairie doit figurer sur le panneau. Le panneau doit rester en place jusqu’à l’achèvement des travaux. Vous devez inscrire dessus les informations suivantes :

• La référence du dossier
• La date de délivrance du permis de construire
• Les noms des bénéficiaires
• La nature du projet
• La ou les hauteur(s) de la/des constructions
• La surface des bâtiments à démolir
• La superficie du terrain
• L’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté
• Les droits de recours des tiers

Qu’est-ce que le délai de recours des tiers ?

L’affichage de l’autorisation sur votre terrain déclenche le délai de recours des tiers. Cela signifie que toute personne justifiant un intérêt peut former un recours contre votre permis de construire. Elle doit cependant prouver que votre projet affecte directement les conditions d’occupation et d’utilisation de son propre bien. Cette personne peut être un voisin proche de votre habitation par exemple.

Le délai de recours des tiers pour une déclaration préalable est limité à 2 mois. Il est généralement conseillé d’attendre les 2 mois réglementaires avant de commencer les travaux afin de laisser les tiers s’exprimer.

Comment contester une déclaration préalable de travaux ?

Si un tiers juge que le projet engagé dans son voisinage porte atteinte aux conditions d’occupation et d’utilisation de son propre bien, il peut contester l’autorisation d’urbanisme en exerçant son droit de recours.

Votre déclaration est affichée en mairie et accessible à tous. Avant toute contestation, le tiers prend connaissance de votre dossier au service urbanisme. En l’étudiant, soit le tiers y voit une ou des failles lui permettant de justifier son recours, soit le permis est conforme aux règles d’urbanisme. Dans ce dernier cas, la contestation peut s’avérer risquée. En effet, si le recours n’est pas recevable, le titulaire du permis peut réclamer des dommages et intérêts au juge administratif.

Si le tiers possède des éléments tangibles pour une contestation, la procédure peut être entamée. Le tiers doit alors justifier précisément ses propos par des photographies, rapports, attestations, etc. Deux possibilités s’offrent à lui :

• Un recours gracieux. (sur papier libre, par lettre recommandée avec avis de réception). Le tiers y joint ses pièces justificatives précédemment élaborées. Dans la foulée, le titulaire de la déclaration préalable de travaux doit être informé qu’un recours gracieux a été effectué à son encontre. Cette notification est à envoyer dans les 15 jours suivants le dépôt du recours en mairie. par lettre recommandée avec avis de réception. Ce recours gracieux aura pour effet d’interrompre le délai de recours des tiers. Le tiers et le titulaire de l’autorisation peuvent alors entamer les négociations à l’amiable.
• Un recours contentieux. Si les négociations à l’amiable n’ont pas abouti, le tiers peut saisir le tribunal administratif via un recours contentieux. Comme pour le recours gracieux, il est obligatoire d’informer la mairie et le titulaire de la déclaration qu’un recours contentieux est déposé, par lettre recommandée avec avis de réception et dans un délai de 15 jours après dépôt du recours. Le juge administratif prendra l’une des trois décisions suivantes : l’annulation des travaux, leur suspension s’ils ont déjà commencé et la possibilité pour le titulaire de l’autorisation de modifier son projet en déposant une nouvelle demande dans un certain délai.

Que faire en cas de refus ?

Malheureusement, même si vous avez mis tous vos efforts et tout votre amour dans votre dossier, la mairie peut refuser votre déclaration préalable de travaux. Et les motifs de refus peuvent être nombreux : un projet qui ne correspond pas aux règles d’urbanisme, des pièces graphiques incomplètes ou pas assez détaillées, une construction existante à préserver, ou encore un avis défavorable de l’ABF.

Avant de refuser, la mairie peut demander des pièces complémentaires. Il faudra alors vous accrocher pour fournir les pièces manquantes ou imprécises ! À partir du dépôt en mairie de ces pièces complémentaires, le délai d’instruction de la déclaration préalable de travaux repart à zéro.

Comment modifier une déclaration préalable de travaux en cours d’instruction ?

Modifier une déclaration préalable de travaux peut s’effectuer dès lors que les ajustements sont considérés comme mineurs.Il peut s’agir :

• d’une modification légère de l’aspect extérieur du projet
• d’une variation légère de la surface de plancher ou de l’emprise au sol du projet.

Pour tout ajustement considéré comme plus important, vous devrez alors déposer une nouvelle demande.

Comment transférer une déclaration préalable de travaux ?

Transférer une déclaration préalable de travaux peut se faire sous certaines conditions :

• La déclaration préalable de travaux à transférer doit demeurer valide, légale et définitive.
• Le titulaire de la déclaration ainsi que le futur bénéficiaire doivent être en accord avec le transfert.

Si ces conditions ne sont pas remplies, le nouveau propriétaire du terrain devra déposer une nouvelle demande. Le dossier de demande de transfert est composé uniquement du formulaire cerfa n°13412*08 et des pièces listées sur la notice jointe.

Comment annuler une déclaration de travaux ?

Annuler une déclaration préalable de travaux en cours d’instruction ou déjà accordée est possible. Pour cela, vous devez en faire la demande par courrier. Aucune justification ne vous sera demandée.

Et voilà, c’est terminé ! Vous savez à présent tout ce qu’il faut savoir sur la déclaration préalable de travaux grâce à ce guide complet 2022.