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Comment fonctionne une copropriété ?

Si vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison en copropriété, vous ne pouvez pas entreprendre de travaux sans parler de votre projet avec les autres copropriétaires. On distingue le lot privatif, qui est la propriété exclusive de son bénéficiaire, les parties à jouissance privative ou exclusive et les parties communes. Chaque mois, les différents propriétaires paient des charges afin d’assurer le bon fonctionnement de l’immeuble. Ces charges permettent aussi de provisionner un budget en vue d’éventuels travaux d’entretien ou de rénovation.

Les instances nécessaires au fonctionnement de la copropriété

Le statut juridique des immeubles bâtis en copropriété est fixé par une loi de 1965. Le fonctionnement d’une copropriété s’appuie sur plusieurs instances :

• Le syndicat des copropriétaires, qui se réunit en assemblée générale ;
• Le syndic de copropriété ;
• Le conseil syndical.

L’assemblée générale réunit tous les copropriétaires, c’est l’organe délibérant de la copropriété. Elle se réunit au moins une fois par an, afin de prendre les décisions relatives au fonctionnement de la copropriété.

Le syndic a pour fonction de gérer la copropriété, en exécutant les décisions votées en assemblée générale. Il gère la vie courante de l’immeuble et garantit le respect du règlement de copropriété. Il est aidé dans sa mission par le conseil syndical. Il est possible de faire appel à un syndic professionnel, qui nécessite un budget spécifique, ou de préférer un syndic bénévole.

Le conseil syndical réunit les copropriétaires élus, qui ont pour mission de veiller à la bonne gestion de la copropriété par le syndic.

La prise de décision au sein d’une copropriété

Chaque propriétaire possède une quote-part de la copropriété, en plus de son logement. Les parties communes d une copropriété appartiennent en effet à tous les copropriétaires, selon un pourcentage défini en fonction de la superficie de leur appartement. On parle de tantièmes, et de lots.

Chaque décision importante doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale, selon la règle de la majorité absolue ou relative. La réalisation de certains travaux nécessitent d’obtenir la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés. C’est le cas pour la désignation ou la révocation du syndic ou  l’instauration d’une nouvelle répartition des charges. L’aliénation des parties communes à des fins privatives requiert l’unanimité.

La participation à l’assemblée générale n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée. Si vous êtes absent, vous pouvez  vous faire représenter et donner votre voix à un autre copropriétaire présent.

Pour quel type de travaux l’avis de la copropriété est-il obligatoire ?

La loi encadre les travaux dans un immeuble en copro afin d’organiser la vie commune et garantir les droits de chaque copropriétaire. Dans la loi de 1965, il est en effet précisé que tout copropriétaire est libre de profiter pleinement de son lot, dès lors que cet usage ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble. Ainsi, cet accord est exigé pour les travaux suivants :

• Les modifications affectant les parties communes de l’immeuble ;
• Les modifications de l’aspect extérieur de l’immeuble (ravalement de façades par exemple) ;
• Les travaux qui touchent aux structures porteuses du bâtiment.

Les travaux suivants doivent faire l’objet d’une autorisation préalable des copropriétaires :

• Changer la couleur des volets existants ou installer des volets ;
• Changer le design de vos fenêtres ou installer des barreaux ;
• Installer des ouvertures dans les combles (châssis de toit, lucarne, etc.);
• Construire une véranda ou une annexe dans une cour ou un jardin privatif ;
• Fermer un balcon pour en faire un espace habitable clos et couvert.

Par ailleurs, lorsque vous transformez l’intérieur de votre logement, il est possible que vous soyez contraints d’obtenir l’accord des copropriétaires. C’est le cas pour :

• Les travaux de gros-oeuvre, qui touchent aux structures porteuses du bâtiment et peuvent mettre en péril sa solidité et sa stabilité ;
• Les travaux qui touchent aux canalisations qui traversent votre logement ;
• Les travaux concernant les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
• Le changement de destination d’un bien (transformation d’un commerce en logement par exemple).

Dans certains cas, l’autorisation de l’assemblée générale n’est en revanche pas nécessaire pour effectuer des travaux. C’est le cas si vous réalisez des travaux qui n’impactent que votre logement. Vous pouvez par exemple abattre une cloison non porteuse, remplacer une porte ou repeindre les murs de votre salon sans en avertir les copropriétaires.

Les travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (fuite d’eau à cause d’une rupture de canalisation, remplacement d’une chaudière…) sont aussi exemptés de vote en assemblée générale.

Dans tous les cas, vos travaux doivent respecter le règlement de la copropriété.

Pour obtenir l’accord des copropriétaires pour votre projet, vous devez le faire inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale en sollicitant le syndic. Vos voisins pourront alors prendre connaissance des travaux en amont, puisque la convocation à l’assemblée générale contient l’ordre du jour. En séance, vous pourrez alors débattre et défendre votre projet si nécessaire.

Quels sont les risques si vous réalisez des travaux sans l’accord de la copropriété ?

La mise en œuvre de travaux en méconnaissance de ces règles est une démarche illégale. Le syndicat de copropriété a le droit d’intenter une action à votre encontre et de saisir le tribunal judiciaire. Vous pourrez alors être contraint de démolir votre construction et procéder à la remise en état des lieux, à vos frais.

Par ailleurs, si vous avez obtenu une autorisation d’urbanisme sans l’accord des copropriétaires, celle-ci est considérée comme frauduleuse. En effet, en signant le formulaire de demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux, vous vous engagez à être titulaire de toutes les autorisations complémentaires éventuellement requises pour votre projet. Cela concerne notamment l’accord de la copropriété. Le maire peut donc décider de procéder au retrait de votre autorisation d’urbanisme.

Vos voisins seront tout à fait légitime à demander l’annulation de votre autorisation, en déposant un recours gracieux ou contentieux contre votre projet.