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Le certificat d’urbanisme (CU)

Le certificat d’urbanisme (CU)

Le certificat d’urbanisme

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Vous êtes sur le point de faire des travaux, et en faisant quelques recherches, vous avez compris que vous alliez devoir obtenir un permis de construire. Aucun problème, vous êtes bien préparé ! Mais vous avez aussi entendu parler du certificat d’urbanisme, et vous ne comprenez pas vraiment à quoi il sert. Alors, qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme, et quelle est son utilité pour un projet de construction ? Pas de panique ! Dans cet article, on vous explique tout ce que vous devez savoir sur le certificat d’urbanisme.

 

Nous vous proposons un service d’aide à l’obtention d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux totalement en ligne. Nos experts en urbanisme vous accompagnent de A à Z, même lors des échanges avec la mairie. Pensez-y ! 😉

Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme ?

Déclaration préalable de travaux, permis de construire, permis de démolir ou permis d aménager, certificat d’urbanisme, etc. Toutes ces notions sont connexes et complémentaires, mais il n’est pas toujours facile de les différencier !

En premier lieu, sachez que le certificat d’urbanisme n’est pas une autorisation d’urbanisme, telle qu’on l’entend en droit de l’urbanisme. Il n’est donc pas une alternative au permis ou à la déclaration de travaux, et à lui seul, il ne peut pas vous permettre de réaliser des travaux.

Ce document est avant tout un outil destiné à fournir des informations à son titulaire sur un terrain précis, la réglementation applicable à ce terrain et parfois, sur la faisabilité d’un projet. Il existe deux sortes de certificats : le certificat d’urbanisme d’information (ou CUa) et le certificat d’urbanisme opérationnel (ou CUb).

Vous n’êtes pas obligés d’avoir recours à ce document avant de vous lancer dans un projet de construction. Mais il vous permet de connaître vos droits, et de mieux répondre aux demandes de la mairie.

Le certificat d’urbanisme d’information

La première version du certificat d’urbanisme est le certificat d’urbanisme d’information, aussi connu sous le nom de CUa.

Le CUa est un document principalement informatif. Il permet de connaître les règles d’urbanisme applicables à une parcelle. Il n’aborde pas uniquement les dispositions du plan local d’urbanisme (PLU), mais indique toutes les réglementations qui concernent votre terrain. C’est donc un document très complet, une sorte de fiche d’identité de votre propriété, en ce qui concerne l’urbanisme.

Il vous permet de connaître :

  • Les règles d’urbanisme applicables au terrain ;
  • Les limites administratives à votre droit de propriété (comme les servitudes d’utilité publique, l’existence d’un site classé ou d’un périmètre de protection des monuments historiques) ;
  • L’existence d’un éventuel droit de préemption ( en cas de vente de votre bien, c’est la possibilité pour la commune de se substituer à l’acquéreur et d’acheter votre terrain à sa place) ;
  • L’existence d’un ancien site industriel et/ou pollué à l’emplacement de votre terrain ;
  • Les taxes et participations d’urbanisme (il indique par exemple si vous êtes situé dans un secteur de taxe d’aménagement majorée).

Ainsi, le CUa vous permet de savoir si votre projet, soumis à permis de construire ou déclaration de travaux, devra faire l’objet d’un avis de l’architecte des Bâtiments de France. Il vous permet aussi de connaître les dispositions d urbanisme applicables aux zones urbaines du PLU. C’est donc un outil très pratique pour préparer votre future demande d’autorisation d’urbanisme.

Mais le certificat d’urbanisme d’information vous permet aussi de figer ces informations dans le temps, pour une durée de 18 mois à compter de sa date de délivrance. Ainsi, si pendant ces 18 mois le montant des taxes augmente, ou si le PLU évolue, ces modifications ne vous seront pas applicables.

Si vous êtes titulaire d’un CUa, vous devez d’ailleurs le mentionner dans le formulaire cerfa de votre demande de permis de construire ou déclaration préalable de travaux.

Le certificat d’urbanisme opérationnel

Le certificat d’urbanisme opérationnel, ou CUb, est une version plus complexe du CUa.  S’il renseigne également sur tous les éléments évoqués précédemment, et s’il fige également ces informations pour 18 mois, il possède une utilité supplémentaire.

Le certificat d’urbanisme opérationnel vous permet en effet de savoir si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet de construction ou d’aménagement envisagé. Il vous indique également si les équipements publics existants ou prévus, comme les réseaux et les voies, sont suffisants.

Il s’agit d’un outil pour vous guider dans l’élaboration de votre projet.

Quel est le contenu du certificat d’urbanisme ?

Le contenu du certificat d’urbanisme est fixé par les articles A.410-1 à A.410-5 du code de l urbanisme.

Pour commencer, vous devez utiliser le formulaire cerfa n°13410*06, téléchargeable en format pdf sur le site internet du service public.

Ensuite, vous devez joindre les documents et plans suivants :

  • Un plan de situation (ou CU1). Le plan de situation permet à l’administration de situer le terrain à l’intérieur de la commune, et de déterminer quelles sont les règles d’urbanisme applicables en fonction de la zone. Il permet aussi de savoir si le terrain est desservi par des voies ou réseaux.
  • Une notice descriptive (ou CU2). La notice descriptive permet à l’administration d’apprécier la nature et l’importance du projet envisagé. Elle peut comprendre des plans, croquis ou photos. Elle n’est à joindre que pour une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
  • Un plan de terrain (ou CU3) Ce plan de terrain permet à l’administration de savoir s’il existe déjà des constructions sur le terrain et d’avoir une vue d’ensemble. Il n’est à joindre que pour une demande de certificat d’urbanisme opérationnel.

Vous n’avez pas besoin d’être trop précis, mais vous pouvez indiquer une surface de plancher et une emprise au sol de votre future maison individuelle ou de votre extension. Vous n’avez pas à détailler l’aspect architectural du projet, ni à fournir de plan de façades.

La demande de certificat d’urbanisme d’information doit être déposée en deux exemplaires. Prévoyez quatre exemplaires pour le certificat d’urbanisme opérationnel.

Le délai d instruction d’une demande de certificat d’urbanisme est d’un mois pour le CUa, et deux mois pour le CUb. Le silence de l’administration n’a aucun impact sur le CUa, ni sur le CUb. Dans la mesure où il s’agit uniquement de documents d’information, le silence de la mairie ne peut être considéré comme un accord tacite sur le projet envisagé. Si vous avez déposé une demande de CUb, et que la mairie n’a pas répondu, le droit de l’urbanisme prévoit que vous êtes simplement titulaire d’un CUa.

Toutefois, en cas d’évolution des règles d’urbanisme, la mairie a la possibilité de décider de vous appliquer un sursis à statuer lors de votre future demande de permis. C’est rare, mais cela arrive !

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